12月19日，泰禾董事長黃其森(sēn)在接受中國房(fáng)評報道(dào)在內(nèi)的媒體(tǐ)采訪時(shí)暗示,今年泰禾拿(ná)地金額一定會(huì)超過200億元。
彼時(shí)，泰禾集團對外公布今年已拿(ná)地金額是160億元。
緊接着這個(gè)消息，12月20日，泰禾地産在福州市今年第九次土地出讓中，以近36億元的價格，拿(ná)下了福州一塊四塊地相連，面積達到258畝，規劃建築面積超過57萬平方米的超級大(dà)地塊。
這幅地塊被命名為(wèi)：2013-44号地塊，樓面價6098元/平米，該地塊由4塊相連的地組成，位于福州化工路北側、東二環泰禾城市廣場(chǎng)東側，面積為(wèi)258.58畝。土地用途為(wèi)商服用地（商業、商務辦公、酒店(diàn)）和(hé)住宅用地。
對于這種大(dà)地塊，老黃是情有(yǒu)獨鍾的。
前不久，泰禾在廈門(mén)以40億元拿(ná)下了一塊200多(duō)畝的土地，當時(shí)溢價率達到了185％。很(hěn)多(duō)人(rén)在質疑，三個(gè)月以後，廈門(mén)在這塊地周邊再度出讓一塊地，單價已經超過了這塊地2000元/平米的價格，而且地塊規模隻有(yǒu)50畝。
“政府以後不會(huì)再一次性出讓這麽大(dà)規模的土地了，”老黃談起廈門(mén)這塊地，不無得(de)意。
實際上(shàng)，2013年，泰禾和(hé)黃其森(sēn)，都因為(wèi)敢拿(ná)地，成為(wèi)了北京和(hé)上(shàng)海土地市場(chǎng)的主角。
自年初起，從台湖(hú)、孫河(hé)等一系列地塊開(kāi)始，泰禾一路過關斬将，竟然在北京和(hé)上(shàng)海一口氣拿(ná)下了7幅土地。
但(dàn)也正因如此，泰禾的淨負債率和(hé)資産負債率一度高(gāo)得(de)超過行(xíng)業警戒線。盡管房(fáng)地産是高(gāo)杠杆運作(zuò)行(xíng)業，但(dàn)在如今現金為(wèi)王的時(shí)代，泰禾将之發揮得(de)如此極緻，更令外界對黃其森(sēn)的“資本玩法”頗為(wèi)好奇。
12月19日，在泰禾集團福建總部泰禾大(dà)廈的會(huì)議室裏，大(dà)門(mén)推開(kāi)，黃其森(sēn)走進來(lái)。要不是注意到腰間(jiān)的愛(ài)馬仕皮帶，差點就沒認出眼前這位衣着低(dī)調、樣貌憨厚的“土豪老闆。”黃其森(sēn)今年還(hái)未過半百，這在目前房(fáng)地産圈一把手裏屈指可(kě)數(shù)。
黃其森(sēn)16歲上(shàng)大(dà)學，主修工民建專業，畢業後分配到銀行(xíng)工作(zuò)，28歲創立泰禾集團，相對于那(nà)些(xiē)包工頭出身、賣服裝出身的地産老闆而言，像他這樣的專業科班生(shēng)實屬少(shǎo)見。而這樣的從業經曆，多(duō)少(shǎo)也決定了泰禾現在的發展戰略。
在黃其森(sēn)的眼裏，不懂金融就做(zuò)不好房(fáng)地産，房(fáng)地産非常重要的一點就是資金運作(zuò)。高(gāo)杠杆、高(gāo)周轉恰恰能有(yǒu)效規避市場(chǎng)和(hé)政策的風險。此外高(gāo)周轉使得(de)資金使用率提高(gāo)後，資金成本大(dà)大(dà)減低(dī)。
黃其森(sēn)并不認為(wèi)上(shàng)半年160億買地是激進的行(xíng)為(wèi)，他表示，雖然時(shí)間(jiān)隻過了3-5個(gè)月，這些(xiē)地如果現在拿(ná)，價格至少(shǎo)翻了一倍。同時(shí)，泰禾對拿(ná)地城市是有(yǒu)選擇的，目前采取是的深耕福建和(hé)進入一線城市，在福建經濟發達的三四線城市都可(kě)以拿(ná)，至于那(nà)些(xiē)房(fáng)價太低(dī)和(hé)市場(chǎng)競争太激烈的城市，對于泰禾這個(gè)專注高(gāo)端産品的公司來(lái)說，價值不大(dà)。
據透露，泰禾160億的土地款當中，除了約20億是約定明(míng)年交付以外，其餘的款項都已經通(tōng)通(tōng)付清，這足以說明(míng)泰禾的資金實力和(hé)狀況。“而且像北京、上(shàng)海所拿(ná)的項目都是要求一個(gè)月內(nèi)付清，我們在拿(ná)地前就已經做(zuò)好充分的準備了。”黃其森(sēn)表示。
人(rén)們更不解的是，泰禾已經在比較好的時(shí)點上(shàng)，以比較低(dī)的價格拿(ná)下了那(nà)麽多(duō)土地，足以讓其他房(fáng)地産公司羨慕，為(wèi)什麽還(hái)要繼續不停拿(ná)地呢？
“今年最後一塊地拿(ná)下來(lái)以後，我們又連續在北京和(hé)上(shàng)海參與了不下20場(chǎng)土地拍賣，每次都舉牌競争，有(yǒu)幾次都殺到了最後，”泰禾地産一位人(rén)士表示，如今整個(gè)市場(chǎng)對一線城市土地價值已經開(kāi)始覺醒，央企國企和(hé)房(fáng)地産上(shàng)市公司龍頭們，開(kāi)始在北京等一線城市搶地，很(hěn)多(duō)房(fáng)地産上(shàng)市公司甚至不惜代價，虧本也要幹，這是泰禾後續不想再拿(ná)的原因。
不過，在與黃其森(sēn)的聊天中，中國房(fáng)評報道(dào)發現，他并不是瘋狂搶地的主兒，而是對土地市場(chǎng)有(yǒu)着明(míng)顯的判斷。對于不适合做(zuò)的城市，堅決不進入。對于非城市核心價值的地塊，也不會(huì)随便去拿(ná)，尤其不會(huì)拿(ná)超過1000畝的那(nà)些(xiē)超級大(dà)地塊。
“别人(rén)看我們經常拿(ná)地，實際上(shàng)，我們每次拿(ná)地前，銷售和(hé)市場(chǎng)團隊已經對地塊進行(xíng)了精準分析，而且保證開(kāi)盤周期，”上(shàng)述泰禾地産人(rén)士說，泰禾地産拿(ná)地，還(hái)要看這個(gè)城市的文化和(hé)這個(gè)地塊的文化，以及對這個(gè)産品的規劃，是否能夠賦予其中式文化高(gāo)端樓盤的價值。這點，從其會(huì)議室上(shàng)的“泰禾說”就可(kě)以看出。
“我們還(hái)是希望做(zuò)有(yǒu)文化的産品”，黃其森(sēn)表示，泰禾有(yǒu)很(hěn)多(duō)城市沒有(yǒu)去，有(yǒu)的城市去了又撤出來(lái)了，前不久，泰禾撤回了西安公司，覺得(de)西安目前房(fáng)價不足以支撐泰禾的産品，泰禾接下來(lái)将拿(ná)地的重點放在北京和(hé)上(shàng)海等一線城市，以及福建的三四線城市進行(xíng)深耕。
除此以外，泰禾接下來(lái)的拿(ná)地策略當中，也開(kāi)始進行(xíng)多(duō)元化産品布局，不再局限于住宅地塊，開(kāi)始對商業和(hé)辦公地塊加以吸納，并且在保證可(kě)以承受的情況下，選擇性持有(yǒu)。用黃其森(sēn)的話(huà)說，這是為(wèi)了給上(shàng)市公司未來(lái)穩定的業績做(zuò)鋪墊。
但(dàn)是，一旦看準了市場(chǎng)，例如對于北京，泰禾就緊追不放，在自己認為(wèi)合适的土地上(shàng)，都是拼殺到最後。
土地市場(chǎng)上(shàng)，仍然可(kě)以時(shí)刻見到泰禾的身影(yǐng)。黃其森(sēn)仍然在不斷舉牌，正應了福建人(rén)都熟悉的那(nà)句話(huà)：“愛(ài)拼才會(huì)赢”。
文章來(lái)源：《中國房(fáng)評報道(dào)》