樂居一線：誰在争搶自住型商品房(fáng)？
2013-12-13 10:13:38新浪房(fáng)産作(zuò)者：餘舒虹(參與討(tǎo)論)
提要：北京自住型商品房(fáng)首個(gè)項目入市，2000套房(fáng)源被20萬個(gè)家(jiā)庭争搶，中簽幾率僅為(wèi)1/100，堪比拿(ná)到一張北京汽車(chē)牌照。政府推出自住型商品房(fáng)的真實意圖是什麽？誰又在争搶自住型商品房(fáng)？
新浪樂居深度報道(dào)記者 @餘舒虹/文
16個(gè)樓盤入市，商品房(fáng)網簽僅4030套——北京市宣布推出自住型商品房(fáng)之後的首月，北京樓市交出了一張清湯寡水(shuǐ)的成績單，推盤數(shù)與成交量較去年同期均下滑近50%。樂居深度報道(dào)彙總》》
在分析人(rén)士看來(lái)，市場(chǎng)最新的成交量很(hěn)可(kě)能意味着，自住型商品房(fáng)這個(gè)新事物已經開(kāi)始發揮部分作(zuò)用：越來(lái)越多(duō)的購房(fáng)者選擇進入這個(gè)售價七折的池子，因此，在房(fáng)票(piào)限額一張的前提下，他們不得(de)不克制(zhì)購買商品房(fáng)的沖動，這可(kě)能引起了市場(chǎng)成交量的下滑。
與此同時(shí)，土地市場(chǎng)異常火(huǒ)爆。在“年內(nèi)提供2萬套自住型商品房(fáng)”的承諾之下，年底土地的集中供應成為(wèi)順理(lǐ)成章的事。新政宣布半個(gè)月內(nèi)，北京已成功出讓18宗自住型商品房(fáng)地塊，合計(jì)規劃建築面積已達197萬平米。
在北京保障房(fáng)、經适房(fáng)等各類住房(fáng)政策的前車(chē)之鑒下，市場(chǎng)對于政府再度力推自住房(fáng)的态度頗為(wèi)審慎：短(duǎn)期內(nèi)沖擊市場(chǎng)是意料之中的事，關鍵考驗的則是政府持續供應的能力。
為(wèi)釋外界之疑，官方再度亮明(míng)了态度。北京市住建委在11月27日出台的《征集意見稿》明(míng)确了執行(xíng)細則，嚴格規定自住房(fáng)5年內(nèi)不得(de)轉讓，5年之後轉讓的不得(de)再次購買；同時(shí)明(míng)确，自住房(fáng)搖号由開(kāi)發商來(lái)組織，但(dàn)必須使用全市統一的搖号軟件，搖号和(hé)選房(fáng)過程将由公證機關全程公證。
“盡管自住型商品房(fáng)這一政策帶有(yǒu)極其強烈的行(xíng)政色彩，但(dàn)如果沒有(yǒu)得(de)到市場(chǎng)的支持和(hé)認可(kě)，無論怎麽樣推出都是不恰當或沒有(yǒu)生(shēng)命力的。” 北京房(fáng)地産業協會(huì)秘書(shū)長陳志(zhì)在接受樂居采訪時(shí)表示。
結果不言而喻。在接下來(lái)的這場(chǎng)自住房(fáng)争奪戰中，真正的主角終于迫不及待的登場(chǎng)。
11月30日，周六這天，北京首個(gè)自住型商品房(fáng)項目恒大(dà)禦景灣正式接受網上(shàng)申請(qǐng)。剛剛拿(ná)到北京戶籍不久的上(shàng)班族王薇一早就守在了電(diàn)腦(nǎo)前，在因登錄人(rén)數(shù)過多(duō)而一度崩潰的系統中，簡要填寫了幾項個(gè)人(rén)信息，最終成功完成了網申。
據恒大(dà)北京公司的消息，在短(duǎn)短(duǎn)三天內(nèi)，有(yǒu)逾10萬購房(fáng)者在恒大(dà)網站(zhàn)上(shàng)完成了同一件事，成功登記者超過8萬。低(dī)于市場(chǎng)水(shuǐ)平30%的銷售價格，成為(wèi)政府主導的這種介于保障房(fáng)與商品房(fáng)之間(jiān)的新型住房(fáng)的緻命誘惑。
2000套自住型房(fáng)源被10萬個(gè)家(jiā)庭争搶，中簽幾率僅有(yǒu)1/50，已讓許多(duō)購房(fáng)者心灰意冷。然而在接下來(lái)不到十天的時(shí)間(jiān)裏，這個(gè)數(shù)據以驚人(rén)的速度膨脹。12月11日，新浪樂居緻電(diàn)恒大(dà)禦景灣售樓處，得(de)知最新網申人(rén)數(shù)已達到20萬，1/100的中簽概率直逼北京市機動車(chē)搖号。此時(shí)，距離14日網申正式截止還(hái)有(yǒu)整整三天。
衆多(duō)的申請(qǐng)者，源于自住型商品房(fáng)的低(dī)門(mén)檻。根據相關規定，在北京市具有(yǒu)購房(fáng)資格的任何人(rén)都可(kě)以申請(qǐng)購買自住房(fáng)，這其中包括京籍無房(fáng)家(jiā)庭(單身人(rén)士須年滿25周歲)和(hé)經适房(fáng)、限價房(fáng)輪候家(jiā)庭這兩類優先人(rén)群，除此之外，還(hái)有(yǒu)難以計(jì)數(shù)的京籍有(yǒu)房(fáng)家(jiā)庭和(hé)非京籍但(dàn)具有(yǒu)購房(fáng)資格的家(jiā)庭。
自住型商品房(fáng)的池子到底有(yǒu)多(duō)大(dà)？偉業我愛(ài)我家(jiā)市場(chǎng)研究院經理(lǐ)程浩業向樂居記者分析，如果以北京市機動車(chē)搖号人(rén)數(shù)作(zuò)為(wèi)參考(因二者申請(qǐng)條件較為(wèi)接近，汽車(chē)搖号資格更嚴)，符合自住房(fáng)申請(qǐng)資格的人(rén)數(shù)有(yǒu)可(kě)能會(huì)達到100萬。盡管政府明(míng)确表明(míng)，年內(nèi)将供應2萬套自住房(fáng)，在此基礎上(shàng)明(míng)年還(hái)将加推5萬套。但(dàn)是7萬套的總量與100萬的潛在購房(fáng)人(rén)群相比隻是杯水(shuǐ)車(chē)薪。
“當然，由于首個(gè)項目具有(yǒu)試水(shuǐ)性質，巨大(dà)的申請(qǐng)人(rén)數(shù)并無法代表實際的購買力”，程浩業同時(shí)表示，“現在隻要有(yǒu)購房(fáng)資格的人(rén)都會(huì)進這個(gè)池子，包括很(hěn)多(duō)有(yǒu)房(fáng)的人(rén)，因為(wèi)隻要買了就有(yǒu)30%的增值空(kōng)間(jiān)，誰都會(huì)去賭這個(gè)機會(huì)，反而是真正有(yǒu)需求的人(rén)被龐大(dà)的池子給稀釋了。”
根據鏈家(jiā)數(shù)據，北京市每年住房(fáng)的剛需總量至少(shǎo)有(yǒu)20萬套以上(shàng)，改善型需求至少(shǎo)在30萬套以上(shàng)，除此之外還(hái)有(yǒu)難以統計(jì)的投資性需求。20萬人(rén)跳(tiào)進了自住型商品房(fáng)的大(dà)池子，意味着自住房(fáng)在很(hěn)大(dà)程度上(shàng)引導了市場(chǎng)預期，暫緩了需求的釋放。這或許是政府的真正意圖所在。
“在不可(kě)能所有(yǒu)人(rén)都滿足的情況下，不設标準可(kě)能是最合理(lǐ)的。但(dàn)政府還(hái)是有(yǒu)一個(gè)标準：京籍無房(fáng)家(jiā)庭優先，所以最終的目的還(hái)是解決中低(dī)收入人(rén)群中的住房(fáng)問題，這是看似沒有(yǒu)尺度當中的尺度”，對于政府設定的這個(gè)大(dà)水(shuǐ)池，陳志(zhì)這樣認為(wèi)。
與池子中的普通(tōng)申請(qǐng)者相比，今年剛滿25歲、單身的王薇已經是這20萬人(rén)當中的優先級。然而在她看來(lái)，自己能夠搖号買上(shàng)房(fáng)的概率仍是微乎其微。因為(wèi)根據規定，在兩類優先人(rén)群中，保障房(fáng)輪候家(jiā)庭排序是最優。根據北京市住建委公布的數(shù)據，北京市目前經适房(fáng)、兩限房(fáng)的輪候家(jiā)庭數(shù)量約有(yǒu)13萬戶。如果這一人(rén)群的申請(qǐng)人(rén)數(shù)直接超過了房(fáng)源數(shù)量，其他普通(tōng)人(rén)群能夠選房(fáng)的概率就很(hěn)小(xiǎo)了。
然而，市場(chǎng)很(hěn)快發現了遊戲規則當中的漏洞。因為(wèi)根據北京市保障房(fáng)的申請(qǐng)條件，具備限價房(fáng)購買資格的家(jiā)庭年收入應在8.8萬元以下，與此相比，經适房(fáng)的申購要求則更為(wèi)嚴格。因此隻要是通(tōng)過了保障房(fáng)資格審查的輪候家(jiā)庭，理(lǐ)論上(shàng)是不具備自住型商品房(fáng)購買能力的。這是政策本身存在的邏輯問題。
根據偉業我愛(ài)我家(jiā)副總裁胡景晖測算(suàn)，倘若輪候家(jiā)庭收入與資産不超标，又要購買自住商品房(fáng)的話(huà)，按照套均70平方米計(jì)算(suàn)，兩限房(fáng)輪候家(jiā)庭隻能購買均價14290元/平方米的自住型商品房(fáng)，經濟适用房(fáng)輪候家(jiā)庭隻能購買均價8285元/平方米的自住型商品房(fáng)。就目前的北京房(fáng)地産市場(chǎng)而言，隻有(yǒu)遠郊區(qū)縣能夠滿足需要，而這必将不是城區(qū)內(nèi)首次置業人(rén)意向的區(qū)域。
“符合購買經适房(fáng)和(hé)兩限房(fáng)的家(jiā)庭，資金收入畢竟有(yǒu)限，自住型商品房(fáng)更多(duō)照顧的是遊離在保障房(fáng)與市場(chǎng)之外的城市‘夾心層’”，陳志(zhì)表示。
盡管業界普遍質疑保障房(fáng)輪候家(jiā)庭的購買能力，但(dàn)據樂居記者從恒大(dà)北京公司了解到的情況，在13萬保障房(fáng)輪候家(jiā)庭中，粗略估計(jì)仍有(yǒu)約1萬戶在恒大(dà)禦景灣系統中進行(xíng)了網上(shàng)申請(qǐng)。
據偉業我愛(ài)我家(jiā)市場(chǎng)研究院分析，如果自住房(fáng)的池子有(yǒu)100萬，那(nà)麽兩類優先人(rén)群所占的比例約為(wèi)10%。由于今年實際的自住型商品房(fáng)供應數(shù)量已經超過了2萬套，可(kě)能将達到3萬套，如果明(míng)年能夠按照理(lǐ)想的狀況運行(xíng)，差不多(duō)兩年就可(kě)以把這個(gè)池子填滿。根據此前北京官方發布的消息，北京尚在輪候的保障房(fáng)家(jiā)庭将在兩年內(nèi)解決，因此，程浩業認為(wèi)，自住房(fáng)或許會(huì)随着北京的經适房(fáng)、兩限房(fáng)逐步退出市場(chǎng)。
相比之下，陳志(zhì)的看法顯得(de)更為(wèi)理(lǐ)性：“自住型商品房(fáng)現在隻是政府的一種嘗試，從目前的市場(chǎng)表現來(lái)看，這種嘗試是好的。但(dàn)是畢竟現在才剛開(kāi)始，所以貿然下定論并不科學。”他認為(wèi)，隻要北京的人(rén)口沒有(yǒu)出現逆向流動，解決住房(fáng)問題的壓力就會(huì)繼續存在。
“推個(gè)7萬套自住房(fáng)就能一蹴而就，把住房(fáng)的問題解決了？這顯然是不可(kě)能的”，陳志(zhì)說。